Reforma Tributária e o Impacto na Locação de Imóveis

A Reforma Tributária já está no radar de todo empresário, mas para o dono de imobiliária ela traz pontos que não podem ser ignorados. O mercado de locação, que garante a receita recorrente das empresas do setor, passará a ser impactado pela chegada do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Para esclarecer dúvidas e trazer uma visão prática sobre os próximos passos, convidamos Lessa Junior, fundador da Lessa Junior, com 26 anos de experiência no mercado contábil.

Sobre Lessa Junior

Lessa possui uma trajetória marcada pela especialização em holdings, empresas de participações, proteção patrimonial e estruturação fiscal simplificada. Sua atuação sempre foi estratégica, acompanhando empresas em processos de due diligence, auditorias e M&A, garantindo conformidade e atratividade para negócios.

Dos 26 anos de carreira, 15 foram dedicados à consolidação de uma das maiores e mais respeitadas empresas contábeis do estado, onde exerceu papel de liderança até vender sua participação em junho de 2021. Hoje, aos 48 anos, canaliza sua paixão e experiência para a Lessa Junior, escritório 100% voltado a soluções de alto nível para empresas e empresários.

Nesta conversa com Rosalvo Barreto, Lessa detalha como a Reforma Tributária impacta diretamente contratos de locação, imobiliárias e proprietários de imóveis.

O que muda na prática para quem aluga imóveis a partir de 2026?

A partir de 2026 entram em cena o IBS, de competência estadual e municipal, e a CBS, de competência federal. Esses tributos passam a incidir também sobre as locações de imóveis. Nesse primeiro ano, ainda não haverá recolhimento efetivo. O imposto aparecerá apenas destacado na nota fiscal, como uma fase de adaptação para contribuintes e sistemas. Em outras palavras, a locação deixa de ser isenta e passa a ser tratada como operação tributada, salvo exceções, como nos aluguéis residenciais que contam com redutor social.

Por que o governo optou por uma transição tão longa até 2033?

O objetivo é dar tempo para que União, Estados, Municípios e contribuintes se adaptem. Uma transição gradual evita choques de arrecadação e permite que sistemas, contratos e práticas de mercado sejam ajustados.

E por que em 2026 não haverá recolhimento efetivo, apenas destaque em nota fiscal?

Esse destaque em nota fiscal funcionará como uma fase de testes. Ele cria uma arrecadação fictícia, sem cobrança, mas garante que contribuintes entendam como será o funcionamento. Além disso, gera histórico para cálculos futuros e ajuda os sistemas fiscais a se ajustarem.

E quanto à emissão da Nota Fiscal de Serviços eletrônica (NFSe) nacional?

A NFSe padrão nacional já existe desde 2023, mas muitos municípios ainda não aderiram. Curitiba, por exemplo, só aderiu recentemente. Onde não houver adesão, o contribuinte segue emitindo a nota local até que a integração esteja concluída.

Quais cuidados práticos imobiliárias e locadores devem ter nesse período de transição?

Recomendo três pontos principais:

1. Verificar se o município já aderiu ao padrão nacional;

2. Conferir o destaque do IBS e da CBS, mesmo em 2026, quando ainda não haverá recolhimento;

3. Ajustar contratos de administração de imóveis para prever o repasse do tributo.

Isso será mais complexo para pequenas imobiliárias?

Para grandes players, os sistemas já estão sendo preparados. Para as pequenas imobiliárias, a mudança pode ser mais custosa. No entanto, a padronização da NFSe tende a reduzir a complexidade ao longo do tempo. Minha recomendação é que a adequação comece já, sem esperar.

Pode explicar de forma simples como funciona o redutor social de R$ 600 por imóvel residencial?

Nos contratos residenciais, haverá uma dedução de R$ 600 por mês na base de cálculo do IBS e da CBS. Por exemplo: em um aluguel de R$ 2.000, a tributação será feita sobre R$ 1.400.

Esse redutor traz diferença prática no bolso do locador?

Sim. Com uma alíquota de 26,5% e redutor de 70%, temos dois cenários:

• Sem redutor: base de cálculo de R$ 600, resultando em imposto de aproximadamente R$ 159;

• Com redutor: base de cálculo de R$ 420, resultando em imposto de aproximadamente R$ 111.

A economia chega a cerca de R$ 48 por contrato, por mês.

E como funciona a redução de 70% nas alíquotas para aluguéis?

Pela lei, apenas 30% do valor do aluguel servirá de base para cálculo do IBS e da CBS. Na prática, isso reduz a carga efetiva para algo entre 8% e 9% sobre o valor do aluguel, em vez dos 26,5%.

E como será a cobrança ao longo dos anos até 2033?

Em 2026 teremos apenas o destaque em nota fiscal, sem pagamento. De 2027 a 2028 começa o recolhimento parcial, entre 0,1% e 1% da alíquota. A partir de 2029, o imposto cresce gradualmente, substituindo PIS, Cofins e ISS. Em 2033, a transição estará concluída, e IBS e CBS estarão em plena carga.

O que o contribuinte precisa planejar para não ser pego de surpresa em 2029?

Esse é um ponto crítico. Recomendo que locadores e imobiliárias revisem contratos de longo prazo, incluindo cláusulas de repasse tributário. Além disso, é importante simular o impacto da carga crescente sobre margens e rentabilidade, para evitar prejuízos.

Em 2033, quando o sistema estiver completo, o custo tributário será maior ou menor?

Para pessoas jurídicas, a tendência é de aumento. Hoje, com PIS/Cofins em torno de 3,65%, a carga efetiva passará para algo próximo de 8% a 9%. Já para pessoas físicas, dependerá da quantidade de imóveis. Quem tem poucos contínua apenas no IRPF progressivo. Quem possui muitos pode enfrentar carga adicional com IBS e CBS.

O que é o regime opcional previsto no artigo 487 da Reforma Tributária?

Esse regime opcional permite que contratos de locação em vigor antes da promulgação da Reforma (20 de dezembro de 2023) continuem sendo tributados pelas regras atuais de PIS, Cofins e ISS até o fim do contrato. É uma forma de garantir segurança jurídica para locadores e locatários.

Quem pode se beneficiar desse modelo e quais são as condições?

Podem optar pelo regime locadores e imobiliárias que tenham contratos já formalizados antes de dezembro de 2023. A condição é que esses contratos não sofram renovação ou alteração significativa.

E quais as vantagens e desvantagens em relação ao regime regular?

A principal vantagem é a previsibilidade, já que o contrato mantém a carga atual até o fim. A desvantagem é que, com o tempo, o regime normal pode se tornar até mais benéfico em alguns cenários, criando distorções.

Vale mais a pena optar pelo regime opcional ou seguir o fluxo normal?

Depende. Para contratos longos e de valores altos, pode ser vantajoso manter o regime opcional. Já para contratos curtos, muitas vezes é melhor migrar para o novo regime e acompanhar a evolução da carga.

Como essa mudança afeta o dia a dia de uma imobiliária?

No curto prazo, haverá aumento da complexidade. As imobiliárias precisarão lidar com emissão de notas fiscais com IBS e CBS, regimes distintos e redutores. Isso exigirá atualização de sistemas, treinamento da equipe e acompanhamento constante das normas.

E para o proprietário pessoa física que aluga apenas um ou dois imóveis?

Para quem tem renda anual de até R$ 240 mil, nada muda. Continuam no IRPF progressivo, sem IBS ou CBS.

Essa nova tributação vai incentivar a formalização dos contratos?

A tendência é de incentivo à formalização. Isso porque o fisco terá mais controle, com a NFSe nacional e cruzamento automático de informações. A transparência será cada vez maior.

Quais erros podem ser cometidos nesse período de transição?

Alguns pontos de atenção: não destacar o tributo em 2026, não ajustar contratos para prever repasse e perder o prazo de adesão ao regime opcional. Esses erros podem gerar problemas fiscais e financeiros.

Qual sua recomendação prática já para 2025?

Minha sugestão é simples:

• Mapear os contratos de locação existentes;

• Incluir cláusulas de repasse tributário;

• Revisar os sistemas de emissão de notas fiscais;

• Acompanhar de perto as normas estaduais e municipais.

Em sua opinião, esse novo modelo representa avanço ou complicação?

É um avanço em termos de unificação e padronização. Mas não podemos negar que a transição será complexa. A verdadeira simplificação só será sentida após 2033.

O mercado imobiliário está preparado para essa mudança?

Ainda não totalmente. Grandes imobiliárias e empresas de tecnologia já estão se movimentando, mas muitos pequenos proprietários e imobiliárias ainda não compreendem o impacto ou não sabem como se preparar. A educação e a comunicação serão fundamentais para o sucesso da transição.

Editorial - Por Rosalvo Barreto

A Reforma Tributária não é apenas uma mudança contábil ou fiscal. Para o dono de imobiliária, ela representa um divisor de águas na forma de gerir contratos, estruturar sistemas e preservar margens de rentabilidade. O ano de 2026 será apenas o ensaio --- um período para ajustes e preparação. Mas quem deixar para se adaptar só quando a cobrança efetiva começar estará um passo atrás.

O sucesso das imobiliárias nos próximos anos dependerá da antecipação: revisar contratos, treinar equipes, atualizar sistemas e, principalmente, garantir que cada decisão seja tomada com visão estratégica.

Assim como em todo processo de transformação, a adaptação pode gerar desconforto, mas é esse movimento que separa quem apenas sobrevive de quem cresce. A Reforma Tributária é inevitável --- e cabe a você, dono de imobiliária, decidir se ela será um peso ou uma oportunidade para estruturar uma gestão mais sólida e competitiva.