A locação vai muito além do ponto de equilíbrio da sua imobiliária

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Quem deve fazer o curso de locação imobiliária de Rosalvo Barreto

A locação vai muito além do ponto de equilíbrio da sua imobiliária

Qual o faturamento ideal para o tamanho da minha imobiliária?


Para o proprietário de uma imobiliária, entender qual é o ponto de equilíbrio de sua empresa é primordial. A primeira pergunta que o empresário deve fazer é: qual o faturamento ideal para o tamanho da minha imobiliária? Quanto a minha empresa precisa faturar para pagar os gastos com os custos diretos, despesas comerciais e para pagar as despesas de funcionamento como o aluguel, salários, energia, etc. (despesas fixas)? E o quanto isto depende das receitas de vendas? Lembrando que as receitas de vendas são incertas e os custos e despesas não.

Manter o “ponto de equilíbrio” apenas alicerçado nas metas de vendas pode gerar uma instabilidade que comprometerá a saúde financeira e a longo prazo, pode comprometer o futuro da imobiliária. Fixar uma meta baseada no “Ponto de Equilíbrio da imobiliária” e então planejar como atingi-la é essencial para qualquer imobiliária, de qualquer tamanho. Mas como fazer isto baseado apenas nas vendas, em um mercado instável?

Observando o mercado ao longo destes 25 anos, percebi que as imobiliárias com um departamento de locação bem administrado e que garantem o pagamento dos seus custos fixos, não apenas atravessam com mais tranquilidade momentos de instabilidade, como também crescem aproveitando que a concorrência não se preparou para isto.

Etapas da Locação

A locação tem uma primeira etapa que é comercial (Intermediação da locação). Nela concentram-se atividades com vocação estritamente comercial, como: captação de imóveis; divulgação dos imóveis no site, portais, placas etc; atendimentos por telefone, e-mail, chat on-line ou presencial; empréstimo de chave ou visitas e, após as visitas, coleta do parecer dos clientes

Neste momento é importante negociar propostas; entender o retorno do cliente e passar o feedback ao proprietário do imóvel; recolher a documentação necessária do cliente e realizar a análise cadastral; e partir para a assinatura do contrato de locação e vistoria, fechando o negócio.

A segunda fase, que trata da Administração do contrato, se inicia com o contrato de locação devidamente assinado. Esta é uma fase onde concentram-se atividades com vocação mais administrativas, como: Emissão de recibos ou boletos; Cobrança de aluguel; Cálculos de IRRF; Acompanhamento de encargos da locação (agua, luz, condomínio, IPTU, etc); Repasse do aluguel; Seguro Incêndio; Gestão das Garantias Locatícias; Resolver reclamações e problemas no imóvel; Emissão de notas fiscais; DIMOB; Declaração de Rendimentos; Reajustes;  Renovações; Rescisões; e etc.

 

Como vai sua imobiliária?

Avaliando sua carteira de locação.

De tempos em tempos é importante fazer essa avaliação, não somente sobre aquele valor total que vale toda a sua carteira de locação. Esse valor é importante para você ter ideia do valor máximo que tem nesse mercado, que acaba sendo uma medida interessante, mas não dá a verdadeira ideia de como anda sua imobiliária. Nessa avaliação, é importante ir além do valor total monetário da sua carteira de locação. Você precisa analisar quantos imóveis sua imobiliária está conseguindo alugar todo mês e quantos estão sendo desocupados neste mesmo período de tempo.

O valor total é importante para saber o valor absoluto que você está recebendo de sua carteira de locação, mas isso não diz se sua imobiliária está crescendo, se está estagnada ou se está diminuindo. E é exatamente isso que esses números vão mostrar quando analisá-los.

Se sua imobiliária está alugando mais do que desocupando todo mês, isso quer dizer que sua carteira de locação está crescendo, o que é ótimo. Agora, se está acontecendo o inverso, sua carteira está se contraindo, isso pode ser bastante preocupante.

 

Parece óbvio? Mas não é para todos os imobiliaristas.

Tudo isso que eu acabei de falar pode parecer bastante óbvio quando colocado desta forma, mas pode-se dizer que cerca de 70% das imobiliárias quando fazem um diagnóstico desse tipo, nem ao menos percebem que suas carteiras estão caindo. Como dono de uma imobiliária você deve estar atento a isso, pois muitos gerentes acabam acobertando a situação de alguma forma. Por exemplo, fazendo a avaliação por valor, se sua carteira ajustou o valor em 10%, vai parecer que nada mudou. Então, a avaliação deve ser feita da forma mais correta possível para que não haja sustos no final.

 

A carteira de locação está caindo, e agora?

Se você fez a avaliação correta e percebeu uma queda, você precisa alugar mais para que assim possa criar uma estratégia de ataque, trabalhando com toda a equipe de locação. Se estiver com problemas de desocupação, faça uma checagem com o departamento de administração da locação. Você começará a descobrir melhor como andam as negociações com os proprietários e como estão indo as desocupações. Fazendo tudo de acordo com as regras que criou na sua imobiliária, aplicando os processos corretos da forma correta, consequentemente, reduzirá a desocupação de imóveis na sua imobiliária.

Uberização do aluguel, como isto afeta a sua Imobiliária? Como posso fortalecer a minha locação de imóveis?

Todos os setores econômicos foram impactados pela tecnologia e as novas economias, com a locação de imóveis, e o mercado imobiliário no geral, não poderia ser diferente. O consumidor mudou, também o ambiente de trabalho, embora o contato humano seja insubstituível, hoje já não é mais necessário se deslocar em busca de informação. Tudo estará disponível no celular, ou seja, literalmente na palma da mão de quem precisa, o mercado se move em um ritmo mais rápido.

Mas como profissionais do ramo imobiliário, como nos posicionamos?

A agilidade, rapidez, desburocratização são seus principais aliados, no entanto aprender com eles representa uma grande oportunidade, não apenas de novos negócios, mas de se rever os sistemas que antes pareciam intocáveis. Afinal o Uber não acabou com o serviço de táxi, apenas retirou do mercado aqueles que não prestavam um serviço que justificasse seus custos. Assim como Airbnb não acabou com os hotéis, apenas trouxe novas opções e uma nova forma de buscar por “hospedagem”.

O momento agora é de reinventar, e fortalecer o departamento de LOCAÇÃO DE IMÓVEIS, sem pânico, buscando sempre o fortalecimento da sua marca Imobiliária, e a apresentação dos seus diferenciais para o mercado. Deixo aqui uma pergunta para a sua reflexão:

Porque o cliente deixaria o imóvel na sua imobiliária?

Porque o cliente buscaria um imóvel na sua imobiliária?

Quer se aprofundar e profissionalizar sua equipe?

 

Concluindo

Lembre-se, a única coisa que não muda no mercado imobiliário é a sua eterna mudança. As crises e dificuldades sempre existirão, sejam elas econômicas ou até mesmo apenas regionais. Estar preparado e estruturado com uma carteira de locação sólida e rentável, é a garantia da tão sonhada receita recorrente. Trazendo segurança financeira e com ela a possibilidade de se organizar financeiramente, planejar e ajustar o seu fluxo de caixa, e assim tomar decisões acertadas sobre seus investimentos. Ela possibilita ainda a criação de um pacote de serviços diferenciados, afinal se você tem 600 locatários, é provável que tenha 1800 clientes esperando pelos serviços imobiliários que você pode oferecer.

 

Baixe aqui o Infográfico: LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA, muito mais do o aluguel e sua taxa de administração.

Como consultor de imobiliárias há mais de 25 anos, defendo que uma imobiliária profissionalizada depende da locação para se manter, e o resultados das vendas de lançamentos e avulsos é totalmente lucro. Por isso, desenvolvi o curso  “Locação como Mantenedor Financeiro da Imobiliária” que é voltado para diretores e trata do diagnóstico da imobiliária, seja ela de qualquer tamanho. Além disso, ensina como como deixar a imobiliária mais preparada financeiramente para o futuro e como crescer sua carteira de locação.

 

QUEM DEVE FAZER O CURSO DE LOCAÇÃO COMO MANTENEDOR FINANCEIRO DA IMOBILIÁRIA

Uma imobiliária possui duas operações: a locação e a venda. Apesar de a venda ser muito discutida, ela não é a única maneira de a imobiliária ter lucros. Na verdade, a locação pode, sim, ajudar a empresa a cumprir os compromissos financeiros que têm usando os seus rendimentos. O curso “Locação como Mantenedor Financeiro da Imobiliária” ensina essa forma de lidar com as contas e os proveitos.

Quem deve fazer o curso de Locação?

As pessoas mais indicadas para conhecer os ensinamentos desse curso são os que lideram as imobiliárias. Aprendendo o que é preciso, esses diretores transmitem aos funcionários e supervisionam a utilização prática dos fundamentos. Com essa preparação, os lideres ficam mais habilitados para conservar o empreendimento de todas as mudanças que o ramo acaba sofrendo e que acarretam dificuldades financiais.

O atendimento: como ele influencia na locação

Funções que dependem da relação com os clientes precisam ser treinadas com constância. Não se pode deixar de contentar o público e isso somente é realizável quando há um atendimento de bom nível. Esse ponto é esclarecido no curso Locação como Mantenedor Financeiro da Imobiliária. Estudando esse assunto, os líderes têm capacidade de guiar os seus corretores.

Vistoria: como organizar

Um imóvel que vá ser locado necessita estar em um estado apropriado de conservação. A vistoria é necessária para que esse estado seja confirmado e esse documento é fundamental para garantir, em problemas casuais, que o espaço está conservado e que não apresenta problemas de estrutura ou mesmo de acabamento.

O curso Locação como Mantenedor Financeiro da Imobiliária ensina os líderes a pensar em como essa vistoria deve ser realizada e documentada de maneira legal e eficiente.

Mais locação é o objetivo

Para que a locação na imobiliária seja boa o suficiente para que os gastos do empreendimento sejam quitados, deve haver muitos imóveis recebendo inquilinos. Porém, há trabalho a ser completado para que os espaços disponíveis na imobiliária sejam preenchidos.

Fazendo o curso Locação como Mantenedor Financeiro da Imobiliária, os líderes têm contato com atitudes que são propulsoras para que a empresa tenha mais imóveis ofertados e também mais pessoas morando nesses espaços locados. Isso é de incalculável relevância para que o empreendimento não fique em uma condição financeira desconfortável e, pelo contrário, tenha capital para fazer investimentos em várias áreas.

O começo do trabalho imobiliário

Realizar um trabalho é bem diferente quando os profissionais conhecem um pouco sobre a história do que fazem e o curso Locador como Mantenedor Financeiro da Imobiliária dá várias explicações sobre a atuação imobiliária e como ela mudou e evoluiu. Isso possibilita que uma meditação seja feita e que procedimentos sejam repensados.

 

4) Locação rende: hora de acabar com mitos

Quem é e quem não é funcionário de imobiliária conhece a ideia de que as vendas são as responsáveis pelas finanças. Contudo, existe uma coisa que necessita ser compreendida e guardada por todos os envolvidos nesses estabelecimentos: as locações rendem e muito.

5) Mais possibilidades de aprendizado

Aumentando-se o limite das atividades imobiliárias, mas os profissionais precisam aprender. Existem cursos que ensinam a imobiliária a usar a locação como uma vantagem para o empreendimento, tirando dela aprendizados cruciais.

Importante: nenhum treinamento que é realizado pelos profissionais para atuar com locação é perdido. Afinal, técnicas relacionadas à negociação e conhecimentos de mercado podem fazer parte das vendas. Assim, nota-se que a locação é também um impulso para que as práticas sejam requintadas, culminando em mais contratos.

 

Saiba mais sobre o curso

Curso Locação Como Mantenedor Financeiro da Imobiliária

 

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Rosalvo Barreto

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